Les investissements immobiliers cotés en bourse peuvent être trouvés sous deux formes de base — propriétaires/exploitants et développeurs. La principale différence entre les deux est la façon dont ils génèrent leurs revenus. Les propriétaires/exploitants génèrent la majeure partie de leurs revenus par les revenus de location provenant des locataires occupant les immeubles qu’ils possèdent. Ces revenus et ces flux de trésorerie sont habituellement axés sur des baux pluriannuels offrant un haut niveau de visibilité et de prévisibilité. En revanche, les développeurs génèrent la majeure partie de leurs revenus par la vente des immeubles qu’ils ont développés. Ces revenus et ces flux de trésorerie sont beaucoup plus volatils avec moins de visibilité et de prévisibilité.

La majorité des investissements immobiliers cotés en bourse sont basés sur le modèle propriétaire et exploitantl, et la plupart sont structurés comme les fiducies de placement immobilier («FPI»). À l’échelle mondiale, il y a plus de 35 pays qui ont adopté une législation de type FPI, la période qui suit 1994, reconnue comme «l’ère moderne des FPI», depuis laquelle de meilleures données sont disponibles.

Dans la plupart des pays, afin d’être considérée comme une FPI, une société doit d’abord satisfaire à deux tests. Premièrement, la majorité des actifs de la société doivent être de l’immobilier (les définitions et les seuils varient selon les pays). Deuxièmement, la société doit distribuer la majorité, sinon la totalité de ses gains chaque année aux investisseurs. Dans certains pays, la rencontre du critère de distribution permet à la FPI d’éviter l’impôt sur le revenu des sociétés et les distributions sont versées à partir des revenus avant impôt.

De plus, comme démontré à la page précédente, certaines distributions des FPI représentent des montants importants de « remboursement de capital » qui sont généralement exonérés d’impôt au moment de la réception par l’investisseur. Il en résulte même un plus grand rendement après impôt pour les investisseurs dans les FPI par rapport à d’autres investissements concurrents.

La surperformance des FPI au cours de cette période est souvent liée à une diminution des taux d’intérêt. Toutefois, il est important de noter que les actions mondiales ont surclassé les obligations mondiales au cours de cette période. Les actions mondiales ont également été exposées à la baisse des taux d’intérêt, et certainement à l’augmentation de la production économique. Les rendements supérieurs des FPI au cours de cette période ont été propulsés par leur structure et leurs caractéristiques uniques.

Source : Bloomberg, TaxTips, Company Reports. Remarques : Les obligations à rendement élevé sont représentées par le FNB Horizons actif obligations à rendement élevé, les actions ordinaires sont représentées par l’indice composé S&P/TSX, les actions à priorité sont représentées par le FINB BMO échelonné actions privilégiées et les FPI sont représentées par l’indice S&P/TSX Capped REIT.
* Basé sur le taux marginal supérieur d’imposition de l’Ontario en janvier 2020.

Les FPI surclassent les autres catégories d’actif importantes

Les flux de trésorerie des FPI sont exposés à l’augmentation de l’activité économique de plusieurs façons. Lorsque l’activité économique reprend, la demande pour l’immobilier augmente à mesure que les entreprises embauchent plus d’employés et développent leurs installations. Cette augmentation de l’occupation et la demande se traduit habituellement par la hausse des loyers pour les FPI, en particulier celles ayant des immeubles enviables (emplacements, qualité, etc.). De nombreuses FPI structurent leurs baux afin de participer à la hausse de l’inflation au moyen d’augmentations de loyer périodique liées à l’inflation. Comme le rendement économique augmente, et que l’inflation augmente, les loyers des FPI ont le potentiel d’augmenter également. Enfin, alors que la demande pour l’immobilier augmente, les emplacements et les propriétés de première qualité reçoivent une quantité disproportionnée de demandes pour les espaces supplémentaires. Si l’offre de biens immobiliers est contrainte d’une certaine façon (îles, centre-ville, zonage), la croissance des flux de trésorerie d’actifs de qualité situés dans ces zones limitées peut être très forte.

En raison de la structure des FPI (haut taux de retour obligatoire), le total des rendements des FPI a une importante composante de revenu. Historiquement, les rendements totaux des FPI ont été répartis également entre l’appréciation du capital et les distributions. Toutefois, le rendement de distribution des FPI a toujours été près de deux fois le rendement des dividendes d’actions communes.

En conséquence, les rendements totaux des FPI sont généralement moins volatils et plus prévisibles que ceux des actions communes. Les ajouter à un portefeuille diversifié permet généralement d’avoir plus de revenus par unité de risque encouru, d’améliorer les rendements ajustés au risque de l’ensemble du portefeuille.

En 2016, la Global Industry Classification System («GICS») a été élargi pour inclure l’immobilier comme un secteur autonome avec un poids de 2,7 % dans l’indice S&P 500. En rendant cette décision, les MSCI et S&P Dow Jones ont noté l’accroissement de la spécialisation du secteur immobilier (13 sous-industries et deux groupes de l’industrie), et la faible corrélation des rendements immobiliers avec le reste du secteur des finances. Nous estimons que cette modification du GICS fera augmenter la répartition de l’immobilier des les gestionnaires de fonds généralistes et passifs. Ces répartitions seront probablement de nature plus stratégique et à long terme, étant donné que ces gestionnaires devront avoir une opinion sur l’immobilier à au cours du le cycle.

De nombreux investisseurs ont connu du succès en investissant dans l’indice plafonné des FPI S&P/TSX au cours des dernières années. Toutefois, il est important de noter que les FPI canadiennes représentent une très petite fraction de l’immobilier coté en bourse disponible pour les investisseurs. Tandis que les États-Unis dominent encore à un peu plus de 52 % l’indice FTSE EPRA NAREIT Developed (notre indice-repère), il y a une représentation de plus de 20 pays différents. À seulement 2,9 % (au total 19 titres), les FPI canadiennes sont la septième plus grande répartition géographique dans cette référence. En se limitant aux FPI canadiennes, les investisseurs perdent des occasions de détenir des investissements immobiliers de premier ordre dans des villes comme New York, Londres, Paris, Singapour et Hong Kong. Ce sont des marchés où l’offre est généralement limitée, et la demande est généralement forte, ce qui fait augmenter les valeurs immobilières et les rendements ajustés en fonction du risque. En outre, plusieurs secteurs des FPI au niveau mondial n’existent pas au Canada (tours, centres de données, entreposage en libre-service, logements étudiants) et sont seulement disponibles pour les investisseurs dans les FPI au niveau mondial.

Les rendements des FPI mondiales montrent une forte preuve de réversion. Comme le montre le graphique ci-dessous, les secteurs ou les pays ayant eu les performances les plus faibles l’année précédente rebondissent souvent rapidement pour devenir les meilleurs l’année suivante. L’allocation de capital à des secteurs immobiliers et/ou à des pays sous-évalués donne généralement lieu à de forts taux de rendement l’année suivante. Cette caractéristique de l’investissement dans les FPI mondiales récompense une stratégie d’investissement rigoureuse fondée sur l’évaluation et la patience.

Chez Starlight Capital, nous nous efforçons d’ajouter de la valeur en concentrant nos investissements dans les FPI de haute qualité avec plusieurs leviers de création de valeur à leur disposition. Les FPI ayant le potentiel de croissance le plus élevé devraient surperformer au cours du cycle, mais leur valeur est particulièrement importante lorsque l’activité économique s’accélère, et que les attentes d’inflation et d’augmentation du taux au comptant augmentent. Achetés au moment où ils nous offrent un rendement suffisant par rapport au risque encouru, ces investissements devraient, à long terme, produire de forts rendements ajustés en fonction du risque.